בנייה עתידית ליד הדירה · דוח לקונה
האם יבנו מגדל ליד הדירה, וכמה שמש תישאר לה אחרי
לפני חתימה על דירה, מסמך אחד עונה על שתי שאלות: מה מתוכנן ברדיוס 250 מטר מהבניין, וכמה שעות שמש ישירה יישארו לדירה ב-21.12 אחרי שכל תוכנית תיבנה. המספרים מחושבים על מודל תלת־ממדי של הסביבה האמיתית, קפואים לתאריך ההפקה, ומגיעים כ-PDF. ₪199 כולל מע"מ, לדירה אחת.
מה נבדק
250 מ׳
רדיוס הבדיקה. כל תוכנית שהופקדה או אושרה במרחק הזה מהבניין נכנסת למסמך, עם הקומות המותרות לכל תא שטח והמקור שלהן.
21.12
היום הקצר בשנה. השמש נמוכה והצללים ארוכים ביותר; דירה שמקבלת שמש ב-21.12 מקבלת אותה כל השנה.
09:00–15:00
חלון שש השעות שבו ועדות התכנון סופרות שמש ישירה. המסמך מציג גם את היום המלא וגם את החלון הזה.
₪199
כולל מע"מ, לדירה אחת: הקומה וכיווני החלונות שהקונה מצהיר עליהם. מחיר אחד, בלי מדרגות.
הדף הפתוח של כל כתובת מציג את שעות השמש של המצב הקיים, ללא הרשמה. המסמך מוסיף את המספר שאחרי התוכניות, את המקור לכל גובה ואת התאריך.
מה כולל המסמך
שלושה מספרים בעמוד הראשון: שעות שמש ישירה ב-21.12 היום, אחרי כל התוכניות, וההפרש. מתחתם קיץ ועונות המעבר.
הדירה היום: לכל עונה סך השעות, בוקר ואחר הצהריים, וחלון 09:00–15:00, עם משפט אחד שאומר מאיזו חזית השמש נכנסת ומתי.
מה מתוכנן סביב: כל תוכנית ברדיוס 250 מ׳ עם שם, סטטוס (מופקדת או מאושרת), מרחק, קומות מותרות לכל תא שטח, מקור וקישור לעמוד התוכנית במינהל התכנון.
לכל תוכנית בנפרד: שעות הדירה ב-21.12 אחרי התוכנית הזו לבדה. ואז אחרי כולן יחד.
מי מטיל צל: הבניינים ברדיוס ההשפעה, הגובה של כל אחד, מקור הגובה ורמת הביטחון.
לוחות צל ל-21.12 בשעות 08:00, 12:00 ו-16:00, היום ואחרי.
איך נמדד, מגבלות ומילון מונחים, בעברית פשוטה. תאריך, מזהה מסמך וחתימת תוכן בכל עמוד, ו-PDF להורדה.
למי ומתי
קונה דירה יד שנייה
אחרי שנמצאה הדירה, לפני חתימת החוזה. כשהסביבה בביקור נראית טוב, והשאלה היא מה יעמוד שם בעוד חמש שנים.
קונה דירה על הנייר
כשהמכירה מציגה את הסביבה של היום, והתוכניות של השכנים כבר מופקדות.
עורך דין מקרקעין של הקונה
בשלב בדיקת הנכס, לצד נסח הטאבו ותיק המידע העירוני, שאינו מזכיר הצללה.
בעל דירה ששוקל למכור
כשתוכנית סמוכה הופקדה, ומספר מתוארך עדיף על ניחוש של קונה.
למה זה חשוב
„הגפן 21: משש שעות ל-4.1 מתוך שש ב-21.12”
שני מגדלים בני 26 קומות במקום ארבעה בניינים בני 3–4 קומות. בניין שכן מאבד כמעט שליש מחלון השמש החורפי, ואף מסמך בתיק התוכנית לא אומר זאת לקונה.
„ארבעים וחמישה ימי עבודה, 348–500 ₪, בלי מילה על הצללה”
המסמך שקונים מבקשים מהעירייה עוסק בזכויות ובהיתרים, לא במה שיקרה לאור בדירה.
„פחות משעתיים מתוך סה"כ 6 שעות של קרינה אפקטיבית”
זו השפה שבה ועדה מכריעה על הצללה. אותה יחידת מידה בדיוק מופיעה במסמך, לדירה שלכם.
איך זה מחושב
מודל תלת־ממדי של הבניין וכל שכניו ברדיוס ההשפעה, מנתוני קומות עירוניים, היתרים, עסקאות ו-OSM. לכל גובה יש מקור, והמקור מודפס.
התוכניות המופקדות והמאושרות ברדיוס 250 מ׳ נבנות במודל בגובה המותר לכל תא שטח, לפי טבלת הזכויות של התוכנית, ולא לפי גובה המגדל הגבוה ביותר.
מסלול השמש מחושב לפי הזמן האמיתי של השמש באתר בשלוש עונות, לקומה ולחזיתות שהקונה סימן. המספרים קפואים לתאריך ההפקה: פתיחת הקישור בעוד שנה מציגה אותם מספרים.
שאלות שחוזרות
מה ההבדל בין הדף הפתוח של הכתובת למסמך?
הדף הפתוח מציג את שעות השמש של המצב הקיים לכל קומה, ומעבר "עתיד" שמראה את המסות המתוכננות בתלת־ממד בלבד. המסמך מוסיף את המספר שאחרי כל תוכנית, את המקור לכל גובה, את לוחות הצל, תאריך וחתימת תוכן, ו-PDF.
מה צריך לדעת על הדירה כדי להזמין?
כתובת, קומה, ולאילו כיוונים יש לדירה חלונות. המסמך מדפיס "לפי הצהרת המזמין: קומה 5, חזיתות דרום ומערב". אין צורך בתוכנית דירה.
האם המסמך הוא שומה או חוות דעת מומחה?
לא. זו מדידה גיאומטרית ממוחשבת של שמש ישירה, והמסמך אומר זאת בעצמו. הוא אינו שומת מקרקעין ואינו חוות דעת חתומה, ואינו מחליף אותן. הוא נערך לצורך החלטת הרכישה של מי שהזמין אותו בלבד.
מה אם אין אף תוכנית ליד הבניין?
זה ממצא, והמסמך מודפס איתו: אין תוכנית מופקדת או מאושרת ברדיוס 250 מ׳ נכון לתאריך ההפקה. גם היעדר תוכנית הוא מידע שקונה משלם עליו היום בזמן.
מה קורה כשהכתובת לא מזוהה ברמת הבית?
המסמך לא נמכר. כשהמיקום מגיע רק לרחוב, הבניין הוא ניחוש, ומספר על ניחוש לא נמכר. הדף הפתוח מציע לבחור את הבניין על המפה, ואחרי הבחירה ההזמנה נפתחת.
שולחים כתובת, קומה וכיווני חלונות, ומקבלים את המסמך.
ההזמנה נעשית במייל. המסמך מגיע כקישור וכ-PDF תוך יום עסקים. בלי טופס הרשמה.